Оценка недвижимости Оценка машин и оборудования Оценка бизнеса Бизнес планирование Оценка интеллектуальной собственности и НМА Прочее
 


Прочее
Оценка стоимости неденежного имущества для оплаты уставного капитала
Оценка дебиторской задолженности
Оценка ущерба
Оценка для таможенного контроля
Анализ состояния и прогноз развития рынков недвижимости (любых сегментов)
Акт оценки имущества
Оценка для суда
Оспаривание кадастровой стоимости
Онлайн оценка
Оценка для банков
Оценка залогов для банков
Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка
Оценочные услуги
Оценочная компания
Оценка для страхования
Оценка для Внешэкономбанка
Кадастровая оценка недвижимости


Главная > Услуги > Прочее > Оценка залогов для банков

Оценка залогов для банков

Оценка залогов для банка 

За последние годы с бурным ростом разносторонней кредитной деятельности оценка залогов для банков стала наиболее популярным видом оценочной деятельности, проводимой для различных финансовых учреждений, частных лиц и предприятий любой формы собственности. Для привлечения инвестиционных средств на развитие бизнеса или приобретения определенного имущества в кредитную организацию, в частности в банк, как правило, необходимо предоставить некое материальное обеспечение – залог, который станет гарантией возврата полученных средств и недополученной прибыли. В качестве залога может быть принято различное имущество, стоимость которого покрывает размеры требуемых инвестиций и проценты за пользование кредитом.

Важность квалифицированной оценки залогов

Залог – это эффективная демонстрация состоятельности намерений заемщика и гарантия его благонадежности. По данным Центрального Банка РФ более 63% активов ведущих российских банков – это кредиты населению и предприятиям различной формы собственности. Подобная значимость и объем кредитного портфеля свидетельствует о существенном и определяющем влиянии кредитной деятельности на рентабельность финансовых учреждений. Чтобы обезопасить свою деятельность, банки широко используют залоговое имущество как инструмент, повышающий ответственность заемщика. В течение всего срока кредитования залог выполняет еще ряд определенных функций:

  • Стимулирует возврат кредитных средств, выданных банком

  • Обеспечивает реальный возврат финансовых средств с помощью определенных механизмов взыскания имущества, заложенного заемщиком в банковское учреждение

  • Сдерживает рост кредитной задолженности у должника в других финансовых организациях 

  • Минимизирует риски досрочного вывода активов заемщика

 

·         Корректирует резервы при возникновении просрочки платежа.

 

Актуальной проблемой применения механизма залога является проблема расчета объективной и максимально достоверной стоимости имущества, предоставляемого в обеспечение кредита. Необходимо отметить, что на Законодательном уровне не прописаны нормы, обязывающие проведение оценки стоимости залога в процессе проведения операций банковского займа и его погашения. Такое требование указано в Федеральных стандартах оценочной деятельности, которые обязательны для выполнения аккредитованными экспертными компаниями. Для банка оценка залога является четко обоснованным основанием для расчета суммы заемных средств, а для заемщика – объективным выражением фактической стоимости его материальных активов на момент проведения оценочных мероприятий. Поэтому в качественно выполненной оценке и ее достоверности заинтересованы обе стороны – и банковская структура, и ее потенциальный клиент, будущий заемщик.

Оценка залогов для банков состоит из специальной технологии расчета залоговой стоимости, которая равна определенной сумме, за которую можно реализовать данный актив, за минусом издержек и затрат, связанных с взысканием денежных средств и продажей предмета залога. Профессиональные эксперты оценивают залоговую стоимость имущества в несколько этапов:

·         На первом этапе определяется текущая рыночная стоимость предмета залога с помощью проведения подробного анализа аналоговых предложений в данном регионе и объектов с соответствующими характеристиками.

·         На основании полученной суммы проводится корректировка рыночной цены при помощи экспертного прогнозирования изменений стоимости залога на дату возможной продажи имущества.

·         Полученная прогнозируемая стоимость еще раз корректируется с учетом возможных издержек и затрат, экономических и юридических рисков, которые могут возникнуть во время процедуры взыскания и реализации залога.

Необходимо отметить, что в настоящее время самое ощутимое преимущество среди конкурентов имеют банки, использующие гибкий и всесторонний подход к оценочной деятельности и дисконтированию стоимости залога. Размер дисконта ставится в зависимость от надежности заемщика, финансовых и экономических показателей его деятельности.

Предмет оценки залогов

К залоговому имуществу могут быть отнесены различные материальные ценности, обладающие существенной стоимостью, недвижимость и различные активы, которые на время проведения сделки по кредитованию передаются в банк. Профессиональная оценка залогов для банков выполняется независимым экспертом для определения реальной стоимости залогового имущества.  

В качестве предмета залога могут выступать следующие активы:

  • Объекты недвижимости: здания, сооружения, частные дома, квартиры, земля и другие виды недвижимости, имеющие документы на право собственности.

  • Транспортные средства различной категории: автомобили, катера, грузовые машины, воздушный транспорт и т.д.

  • Технологическое оборудование и техника

  • Промышленные и продовольственные товары с длительным сроком службы и хранения, включая активы, находящиеся в обороте предприятия

  • Нематериальные активы: имущественные права и обязательства, авторские, изобретательские и другие права.

  • Акции, векселя и другие ценные бумаги.

 
Объективность и точность – существенные факторы независимой оценки для банков

По заключению специалистов, профессионально выполненная, объективная оценка залогов для банков понижает количество мошеннических сделок, невозвратов кредитных средств и других проблем, имеющих место на финансовом рынке. Все дело в том, что заемщик может запросить кредит на любую сумму сделки, и при этом совершенно не обязательно заем будет отражать фактическую стоимость объекта залога. Если банк предоставит клиенту всю необходимую сумму, то потом он может пострадать, в случае если заемщик откажется по каким-то причинам выплачивать кредит. В таком варианте залоговое обеспечение займа придется реализовывать.

Очень часто встречаются случаи, когда намеренно завышается стоимость залогового имущества, для увеличения кредита. И кроме этого, заемщик идет на такой обман осознанно с целью невозвращения займа. Таким образом, происходит явный обман банковской системы. В случае отказа клиента оплачивать кредитные средства и проценты по ним и дальнейшей продаже залога, банк понесет значительные потери.

Независимая оценка залогов для банков, выполненная квалифицированными, специально аккредитованными оценщиками, полностью исключает вероятность обмана банковской структуры. Профессиональный эксперт рискует своей деловой репутацией и правом в дальнейшем заниматься своей деятельностью, поэтому он не пойдет на необоснованные риски, увеличивая стоимость залогового имущества. Независимый оценщик проведет оценочные мероприятия в строгом соответствии с действующим Законодательством РФ, утвержденным нормативам и стандартам оценочной деятельности.

Независимая оценка стоимости залогов для банков – основные цели и задачи

Оценка залогов для банков в стоимостной форме показывает рентабельность и финансовую адекватность предстоящей операции займа. К тому же, в процессе проведения оценочных мероприятий опытный оценщик анализирует не только объект недвижимости или другой тип залога. Он оценивает отношение заемщика к залоговому имуществу, его намерения, перспективы развития предприятия (для юридических лиц) и степень личной заинтересованности (для физических лиц). Если эксперт видит, что предоставляемый в залог объект не будет осознанно выкупаться, он может изменить оценочный подход и всю методологию оценки. Поэтому специалисты для выполнения оценки залогов для банков подбираются с большой тщательностью и ответственностью, как самим финансовым учреждением, так и их клиентами. От грамотного и профессионального отчета об оценке залога напрямую зависит размер кредитования, доходность и надежность заключаемой сделки.

Целью оценки является грамотно и объективно составленный отчет оценки залогов для банков, в котором тщательно рассчитывается реальная стоимость залога, с учетом его фактического состояния и рыночной ситуации. При необходимости оценщик может сразу высчитать ликвидационную стоимость данного имущества, изменения его стоимости в будущем периоде и другие корреляции. Таким образом, банковское учреждение не пострадает, если заемщик откажется от выплаты долга. Залог всегда может быть продан для покрытия заемных средств и других выплат по договорным отношениям.

Заказчик оценки залогов для банков – нюансы обращения за услугой

Чаще всего оценка стоимости залогов для банков заказывается клиентами банковского учреждения, желающими взять кредит на различные цели. Залоговым обеспечением сделки может быть собственное имущество заемщика или объект, который он собирается приобрести за кредитные средства: квартира, дом, автомобиль, сельскохозяйственная техника, промышленное оборудование и другие материальные активы. В любом случае, независимая оценка рыночной стоимости залога будет обязательным условием любого банка перед рассмотрением возможности выдачи кредита. Кроме этого, грамотный оценщик быстро и объективно может рассчитать и обосновать фактическую стоимость залогового имущества, на основании которой заемщик может легко вычислить максимальную сумму кредита.

Однако есть один существенный нюанс. Все банки имеют список аккредитованных именно у них оценочных компаний. Поэтому перед заказом оценки потенциальному клиенту банка необходимо заранее узнать перечень сотрудничающих с ним оценочных компаний. Если же заемщик рассматривает одновременно несколько банков, то нужно взять списки в каждой структуре, найдя в них совпадающие оценочные организации, и обратиться в них. В таком случае, если предложение одного финансового учреждения не устроит по какой-то причине, можно всегда обратиться в другое, не проводя оценку заново.

При составлении отчета оценочная компания должна знать особенности запросов и требований различных банков, с которыми она сотрудничает, и предоставлять гарантии того, что выданное ей заключение будет принято во всех заранее обозначенных банковских структурах. Независимый отчет оценки залогов для банков действителен полгода, поэтому у заемщика будет достаточно времени обратиться в несколько банков и выбрать самый приемлемый и эффективный для себя вариант кредитования. Дополнительно следует отметить, что официальное заключение оценочной компании можно использовать не только в банковских учреждениях, но в других государственных и коммерческих структурах.

Особенности отношения банков к оценке стоимости залогов  

Независимой оценкой залогов для банков и выдачей ссуды процесс выдачи кредитов не заканчивается. Мера ответственности экспертов и выданных ими оценочных отчетов продолжается на протяжении всего времени совершения сделки и выполнения договорных отношений. Выдачей займа процесс кредитования только начинается.  

На этапе погашения кредита в обязанности банка входит контроль за исполнением должником своих обязательств в соответствии с кредитным договором, отслеживание состояния залога и его стоимости. Главное – это достоверность оценки залога для банков при нарушении должником своих обязательств, когда реально проявляются серьезные недоработки оценочного менеджмента. Такие упущения могут привести, при оставлении предмета залога у банка, как залогодержателя, к накоплениям неликвидных активов на балансе финансового учреждения. Именно эта проблема сегодня является причиной многочисленных реструктуризаций проблемных залогов. 

 

Почти все виды залогов в настоящее время обладают определенными недостатками, в том числе залоговым риском, который обязательно учитывается при проведении оценочных мероприятий и расчете стоимости заемного имущества. Среди самых распространенных видов рисков любой эксперт обязательно отмечает:

 

·         Обесценивание залога. Это может быть связано с падением рыночной стоимости на заложенное имущество во время действия договора. Таким образом, при необходимости реализовать заложенное имущество банк понесет значительные потери и не сможет компенсировать в полном объеме свои затраты на выдачу кредита и недополученную прибыль.

·         Повреждение или утрата предмета залога. Квалифицированный оценщик, выполняя оценочные мероприятия, должен обязательно анализировать возможность сохранения залогового имущества, его моральный и физический износ на момент оценки и в перспективе.

·         Правовые риски проверяются на начальной стадии проведения оценки. Все оценочные мероприятия в соответствии с действующими стандартами оценочной деятельности выполняются только на основании заключенного договора и предоставленных правовых документов, копии которых обязательно прикладываются к официальному отчету.

·         Риск необъективной оценки залогов для банков может быть связан с неправильной постановкой задачи и цели, сознательным непредставлением правдивой информации или введением оценщика в заблуждение.

Для профессионального управления подобными рисками финансовые учреждения принимают различные профилактические меры, среди которых не только независимая оценка залогов для банка, но и периодическая переоценка имущества, находящегося в залоге, и его диверсификация.  

Выводы и предложения

Чтобы залог был реально работающим инструментом кредитования, необходимо при заказе оценочных услуг ставить перед экспертом, как основным исполнителем и главным ответственным лицом, четкие и определенные задачи по расчету стоимости залогового имущества. Нельзя ориентироваться только на рыночную стоимость предмета залога, так как это затрудняет выполнение дальнейших мероприятий по взысканию кредитных задолженностей и других обязательств. 

Для предотвращения искусственного повышения рыночной стоимости залогов современные аналитики и экономисты предлагают ввести определенные ограничения на некоторые параметры оценочных расчетов. Оценщику сегодня необходимо более взвешенно и ответственно относиться к выявлению величины прибыли, дисконтированию денежных потоков и использованию ставки капитализации. Таким образом, можно повысить «жизнеспособность» полученных в отчете значений о стоимости залога на весь срок кредитования.  

В настоящее время рекомендуется при проведении оценки залогов для банка

оперировать общепринятыми оценочными методами без раздувания стоимости объекта оценки, и непременно учитывать вероятность взыскания предмета залога, то есть его ликвидность, при невыполнении заемщиком своих обязательств. 

 

Свяжитесь с нами

 
Адрес: 123557, РФ, г. Москва, ул. Электрический переулок 3/10 строение 3
Телефон: 8 (495) 723-13-35, 8 (495) 589-56-57.
E-mail: abk@active-consult.ru
Адрес: 400007, РФ, г. Волгоград, пр. Ленина д. 94а, 1 этаж. (схема проезда)
Телефон: 8 (8442) 55-13-03, 8 (8442) 55-13-04.
E-mail: panov@active-consult.ru
 
 
Адрес: РФ, г.Севастополь, ул. Костомаровская 1/46, офис 24.
Телефон: +7 (978) 062-45-55
E-mail: nazarov@active-consult.ru
 
 САЙТЫ ГРУППЫ АБК:
http://www.абкоценка.рф
http://www.группаабк.рф

 © Активные Бизнес Консультации 2005-2017.