Оценка недвижимости Оценка машин и оборудования Оценка бизнеса Бизнес планирование Оценка интеллектуальной собственности и НМА Прочее
 




Главная > Оценка стоимости недвижимости

Оценка стоимости недвижимости

Оценка стоимости недвижимости   

Рыночная оценка недвижимости является процедурой по установлению текущей рыночной стоимости недвижимости и расчета стоимости отдельных прав в отношении объектов (права аренды и права пользования), понимаемых под данным термином: земельные участки, участки недр, водные участки, а также все то, что прочно связано с землей.   

Под недвижимостью следует понимать все те объекты, перемещение которых без ущерба невозможно – леса, промышленные объекты, здания и сооружения, передаточные устройства.

Компания «Активные Бизнес Консультации» предлагает Вам произвести точную оценку стоимости недвижимости. Имея верную информацию о рынке, рыночной цене аналогичной недвижимости, расчета потенциала, решение о капиталовложении в недвижимость станет обоснованным и верным, даже если оценка совпала с принятым ранее решением.   

Подробно о рыночной оценке недвижимости  

Оценка стоимости недвижимости – это разумный способ определить максимально точную рыночную стоимость объекта.

 

Целью рыночной оценки недвижимости является установление вероятной рыночной стоимости, по которой объект может быть реализован на открытом рынке в условиях конкуренции, когда обе стороны действуют разумно, располагая нужной об имуществе и совершаемой сделке информацией, а на стоимости не сказываются чрезвычайные обстоятельства. То есть, совершение торговой операции происходит при следующих условиях:   

  • Одна из сторон не выполняет свои обязательства по отчуждению объекта рыночной оценки, а другой стороне не нужно принимать его на свой баланс в обязательном порядке;

  • Обе стороны прекрасно знают о характеристиках и показателях объекта сделки и осуществляют торги и составляют договоренности только в своих целях;

  • Объект выставлен на открытый рынок в форме публичной аферты;

  • Стоимость сделки представляет собой рациональную стоимость, а не желание одной из сторон уменьшить, или наоборот, осуществить сделку в большую выгоду;

  • Платеж за объект будет происходить в денежной форме.   

Оценка стоимости недвижимости является необходимой при следующих ситуациях:  

  • Совершение операций купли-продажи;

  • Сдаче объекта в аренду;

  • Акционирование компании и перераспределение между учредителями имущественных долей;

  • Привлечение новых пайщиков в общество;

  • Дополнительный выпуск акций исходя из стоимости нового имущества;

  • Кадастровая оценка в целях оптимизации или актуализации налогообложения;

  • Страхование недвижимости;

  • Кредитование под залог недвижимости;

  • Внесение в качестве вклада в уставной капитал компании;

  • Ликвидация предприятия и продажа имеющихся у него активов на торгах, аукционах;

  • Вступление в права наследования, исполнения судебного приговора и разрешение имущественных споров (в том числе и бракоразводных процессов);

  • Других операциях, связанных с продажей имущественных прав на объекты недвижимости;

  • Оценке эффективности инвестиционных проектов и привлечении инвесторов;

  • Для расчета суммы налогов на недвижимость.  

 

Особо хочется отметить важность рыночной оценки недвижимости в рамках налоговой политики. Во всем мире система местного налогообложения основывается на налоге на недвижимость, за счет которого формируется около 70% местного бюджета. В связи со стремительным ежегодным развитием рынка, с появлением рыночных реальных стоимостей вполне может произойти, при содействии правительства, переход к налогообложению, способному еще сильнее ускорить рост рынка недвижимости и вместе с этим обеспечивать нормальное, удовлетворяющее интересы государства, пополнение местных бюджетов. Данным фактором можно объяснить высокую заинтересованность со стороны местных администраций к достоверной и правильной оценке стоимости недвижимости.  

Оценка стоимости недвижимости является важнейшим этапом совершения любых операций с ней. Высокая стоимость и постоянный рост цен обуславливают всю необходимость в качественной и точной оценке, в том числе и оценке перспектив владения такой недвижимостью. Именно поэтому для определения стоимости недвижимости компания «Активные Бизнес Консультации» использует различные методы и способы оценки, с помощью которых возможно определить максимально точные показатели. Специалисты и эксперты нашей компании обладают большим опытом в оценке стоимости недвижимости, и могут произвести её в отношении любых объектов недвижимости кс высоким качеством.  

Недвижимость, стоимость которой оценивает компания «Активные Бизнес Консультации»:   

  • Оценка объектов коммерческой недвижимости. При оценке такой недвижимости, которая зачастую используется в качестве вклада в уставной капитал, следует учитывать не только сам объект, но и стоимость земельного участка, на котором он расположен. Так, если брать недвижимость, недавно введенную в эксплуатацию после строительства, то её стоимость бухгалтер определит, как затраты на строительство – это будет оценка стоимости недвижимости в рамках затратного подхода без учета прибыли девелопера. Рыночная оценка недвижимости, подобной описываемому, учитывает не только стоимость возведения самого объекта, но и стоимость земельного участка, а также коммуникаций, которые подведены к объекту.

  • Оценка помещений. При оценке стоимости помещений зачастую «Активные Бизнес Консультации» наравне со сравнительным и доходным подходом использует затратный метод. Оценка офисных и торговых помещений является достаточно трудоемкой процедурой, включающей в себя изучение площади земельного участка, относящегося к оцениваемому помещению, стоимость коммуникаций, общих нежилых помещений (балконы, лестничные пролеты и лифтовые шахты). Независимая рыночная оценка недвижимости также может быть проведена и двумя наиболее популярными способами – доходным и сравнительным, но она не гарантирует столь высокой точности.

  • Оценка права аренды. В государственной собственности Российской Федерации, несмотря на всеобщую приватизацию, до сих пор находится достаточно много объектов недвижимости. Все они находятся в ведении унитарных компаний и ведомств. Само собой, данные объекты являются привлекательными с точки зрения организации складских, производственных и офисных помещений. Арендные ставки в них немного ниже рыночных, они обладают большими площадями и находятся рядом с транспортными развязками. Согласно документации министерств и ведомств сдача помещений в аренду осуществляется по рыночным ставкам, определить которую наиболее точно и верно – также является задачей компании «Активные Бизнес Консультации». Но следует понимать также разницу между стоимостью аренды и праве аренды. Последняя является при необходимости переуступки права аренды – когда у одного лица имеется имущество, и оно его арендует, то стоимость права аренды будет складываться исходя из платы за заключение договора. Таким образом, компания «Активные Бизнес Консультации» помогает определить наиболее точный размер платы за переуступку – а также спрогнозировать, будет ли это действие выгодным.

  • Оценка аренды и арендной ставки. Данное понятие неразрывно связано с определением рыночной стоимости недвижимости, поскольку аренда по своей сути и согласно Законодательству Российской Федерации не является предметом гражданского оборота. Именно поэтому она вытекает из рыночной стоимости. При оценке аренды компания «Активные Бизнес Консультации» зачастую использует сравнительный метод – наиболее точный и быстрый.  

Методы, которые использует «Активные Бизнес Консультации» для оценки стоимости недвижимости.   

Основным методом рыночной оценки недвижимости является метод сравнительных продаж. Он является наиболее точным в том случае, если рынок земли и недвижимости полон реальными продажами, когда именно рынок формирует цена. Задачей компании «Активные Бизнес Консультации» в таком случае является анализ рынка, сравнение аналогичных продаж и получение рыночной стоимости оцениваемого объекта, таким образом. Метод сравнительных продаж основан на сопоставлении предлагаемого для продажи объекта с его рыночными аналогами. Он находит себе широкое применение в западных странах (используется в более 90% случаев) – однако это лишь свидетельствует о том, что их рынок земли и недвижимости является сформированным. Относительно отечественного рынка пока что сказать это сложно.  

Метод оценки рыночной стоимости исходя из затратного метода к оценке стоимости земли практически не применим – его можно использовать только в исключительных случаях, поскольку считается, что земля постоянна и не расходуема, а значит, и рассчитать восстановительную её стоимость попросту невозможно. Затратный метод является отличным инструментом для оценки искусственных объектов, созданных самим человеком. При оценке стоимости недвижимости объекты, возведенные людьми, складываются со стоимостью улучшений, а земля оценивается индивидуально посредством других методов.  

Говоря об оценке стоимости земли, как недвижимости, то следует отметить, что её стоимость также устанавливается тем, какая прибыль может быть получена инвестором или собственником от её использования, как на дату оценки, так и в будущем. Из-за ограниченности лучших для применения земельных участков, например, в мегаполисах и крупных городах, испытывается соответствующий дефицит, который также влияет на расчет стоимости. Поэтому еще одним популярным для России подходом к оценке стоимости недвижимости является метод, который берет за свою основу анализ и изучение эффективного эксплуатации недвижимости – в первую очередь он связан с определением вида использования, приносящий владельцу максимальную прибыль. Как правило, данный метод наиболее востребован при заинтересованности в недвижимости со стороны банка (залог, кредит, ипотека), а также при страховании по реальной стоимости объектов. 

Процедура оценки стоимости недвижимости осуществляется в несколько этапов:  

  • Сбор доступной информации об объекте оценке;

  • Проверка полученных данных на достоверность, документальное подтверждение;

  • Проведение анализа и изучения рынка недвижимости, который соответствует оцениваемому объекту. Рассмотрение аналогичных рассматриваемому объектов на рынке;

  • Осуществление расчетов с использованием подходящих для цели подходов и методов оценки стоимости недвижимости;

  • Согласование результатов расчетов, полученных различными подходами и методами;

  • Как результат своей работы, компания «Активные бизнес Консультации» составляет отчет об оценке стоимости недвижимости, который объясняет простым и понятным образом ход процедуры оценки стоимости недвижимости, и содержит в себе все использованные экспертами данные, их анализ, выводы, и определенную величину стоимости объекта. Отчет – это важный пакет документов, который может быть использован в суде для защиты своих интересов.

 

Компания «Активные Бизнес Консультации» обладает богатым практическим опытом и прекрасно умеет использовать на практике уже испытанные и проверенные временем методы оценки стоимости недвижимого и движимого имущества, что позволяет эффективно решать задачи, связанные с реализацией любых видов активов, вне зависимости от их вида и происхождения.

Дополнительную информацию по оценке недвижимости вы можете посмотреть в разделе Дополнительная информация: Оценка объектов недвижимости.

 
Адрес: 123557, РФ, г. Москва, ул. Электрический переулок 3/10 строение 3
Телефон: 8 (495) 723-13-35, 8 (495) 589-56-57.
E-mail: abk@active-consult.ru
Адрес: 400007, РФ, г. Волгоград, пр. Ленина д. 94а, 1 этаж. (схема проезда)
Телефон: 8 (8442) 55-13-03, 8 (8442) 55-13-04.
E-mail: panov@active-consult.ru
 
 
Адрес: РФ, г.Севастополь, ул. Костомаровская 1/46, офис 24.
Телефон: +7 (978) 062-45-55
E-mail: nazarov@active-consult.ru
 
 САЙТЫ ГРУППЫ АБК:
http://www.абкоценка.рф
http://www.группаабк.рф

 © Активные Бизнес Консультации 2005-2017.